Nos conseils immobiliers

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LEMAISTRE IMMOBILIER, avec ses 5 agences sur le Havre et sa périphérie, met son expérience à votre disposition pour vous aider à concrétiser la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Ces quelques conseils vous donneront des renseignements pour vous positionner sur le marché, pour vous indiquer les démarches et les détails pratiques à vérifier avant de signer.

Questions au moment de Vendre :

Questions au moment d’Acheter :

NOTA : Ces conseils sont délivrés par LEMAISTRE IMMOBILIER à titre purement indicatif. A ce titre, ils ne présentent aucun caractère obligatoire ou contractuel, et n’engagent en aucune manière la responsabilité des agences LEMAISTRE IMMOBILIER.

Quel est le meilleur moment pour vendre ?

On dit souvent qu’il y a un temps pour chaque chose: la vente d’un bien ne fait pas exception à la règle. Mis à part la dimension, l’état général et l’emplacement de votre habitation, le principal facteur influençant le prix que vous en obtiendrez réside dans la conjoncture économique.

En cette période de crise immobilière, il faut saisir l’opportunité de vendre pour racheter dans de meilleurs conditions de financement ( En effet, les taux du crédit immobilier ne cessent de baisser. Cette baisse des taux est équivalente, à une baisse des prix de l’ordre de 13%, ce qui, pour les acquéreurs, est loin d’être négligeable).

Cependant, si certaines saisons sont meilleures que d’autres, cela ne signifie pas pour autant que les transactions immobilières tombent à zéro durant les autres périodes de l’année. Il se vend et s’achète des appartements et des maisons tout au long de l’année.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Le mandat de vente lie le vendeur d’une maison, ou d’un appartement, et un agent immobilier.

conseils_vente_2En plus d’indiquer le prix de mandat, c’est à dire le prix net que souhaite obtenir le vendeur, le contrat doitdécrire de manière précise le bien vendu; il doit aussi stipuler les biens qui sont inclus dans la vente et ceux qui ne le sont pas.

Un tel mandat définit également les grandes lignes des obligations de l’agent immobilier envers le vendeur et vice-versa. Le mandat stipule également la période au cours de laquelle l’agent immobilier a le droit de vendre votre bien.

Quels sont les différents types de mandats de vente ?

Dans le cadre d’un mandat sans exclusivité , la personne qui vend son bien accorde à plusieurs agents immobiliers le droit de le présenter à la vente. En outre, le ou la propriétaire se réserve également le droit de vendre par lui-même. Dans le cadre d’un mandat exclusif, le propriétaire accorde à un agent ou à une agence l’exclusivité du droit de vendre la propriété , il existe également le mandat accord dans lequel le propriétaire accorde à un agent ou à une agence l’exclusivité du droit de vendre son bien mais se réserve également le droit de vendre par lui-même.

Comment fixer un prix de vente ?

L’une des tâches les plus délicates de la vente d’une maison ou d’un appartement consiste à fixer un prix adéquat: le JUSTE PRIX. Si le prix demandé est trop élevé, les acquéreurs potentiels viendront le visiter mais vous ne recevrez pas d’offre sérieuse. Votre bien pourrait alors languir sur le marché pendant des mois. Si, au contraire, vous fixez votre prix trop bas, vous ne parviendrez pas à toucher la juste valeur marchande de votre logement.

Le meilleur moyen de déterminer le juste prix est de comparer votre bien à d’autres biens comparables qui se sont vendus dans le quartier. A cet égard, les collaborateurs de LEMAISTRE IMMOBILIER S.A. pourront vous éclairer sur les dernières ventes qu’ils ont réalisé dans votre quartier. Étant donné que la demande fluctue d’un mois à l’autre, jetez aussi un coup d’œil aux prix des biens qui sont actuellement à vendre.

Combien de temps faudra-t-il pour vendre ?

Il n’y a pas de règle stricte pour déterminer exactement la durée de commercialisation. Pour vendre votre bien rapidement, essayez d’afficher un prix proche de la valeur réelle du marché pour des biens de taille et d’emplacement comparables. Rafraîchir ou METTRE EN VALEUR votre logement pourraient aussi accélérer le processus.

En quoi consiste une offre d’achat ?

conseils_vente_5L’offre présente se fait obligatoirement par écrit, elle consiste à indiquer le prix qu’un acheteur est disposé à payer pour votre bien. Elle inclut parfois la date de prise de possession souhaitée et des conditions d’achat diverses.

Vous avez le loisir d’accepter ou de refuser l’offre. Si vous la refusez, vous pouvez faire une contre-offre, laquelle peut être à son tour acceptée ou refusée. Si vous acceptez l’offre, elle devient un contrat irrévocable et vous devez en respecter les conditions, faute de quoi vous pourriez être poursuivi.

Pourquoi voulez-vous devenir propriétaire ?

conseils_achat_1Quand on interroge les gens à ce propos, on obtient des réponses très disparates, parfois très confuses. En fait, il semble que la volonté de devenir propriétaire réponde à deux critères.

D’abord, c’est souvent une question d’éducation : quand on a vécu chez ses parents, et que ceux -ci étaient eux mêmes propriétaires de leur logement, on va vouloir, souvent, chercher à les imiter. A côté de cela, à un certain moment de leur vie, beaucoup ressentent un besoin de stabilité, de sécurité et d’indépendance autant de sentiments qui sont souvent associés à la propriété.

Il y a aussi des réalités économiques : à savoir, qu’est ce qui coûte le plus cher, être propriétaire ou être locataire ? Longtemps, la balance a nettement penché en faveur de l’accession à la propriété. Actuellement, il s’agit d’effectuer un bilan de vos dépenses courantes selon que vous achetez ou restez locataire et de mesurer l’impact de l’une ou l’autre décision sur votre patrimoine.

Etre locataire ou propriétaire ?

Encore une question que se posent beaucoup de gens, et à laquelle il est facile de répondre. Si vous êtes amené à effectuer de fréquents déplacements (à cause de votre profession, notamment) et que vous êtes peu attaché aux choses, il va sans dire que vous êtes plutôt fait pour être locataire. Acheter son logement permet de réaliser des travaux plus conséquents et ainsi d’habiter plutôt dans un lieux décoré selon ses goûts et se sentir “chez soi”.

La meilleure façon de ne plus « être à la merci » d’un congé du propriétaire est naturellement d’acheter son logement.

Est-il judicieux d’acheter son logement ?

Paradoxalement, tout le monde vous le dira, acheter son logement est une excellente manière de faire des économies. Car le fait de devoir rembourser un emprunt oblige même les plus dépensiers à épargner un minimum. C’est ce que les spécialistes appellent de l’épargne “douce”… En outre, quand vient le moment de la retraite, l’économie d’un loyer permet de compenser la chute des revenus. Un achat immobilier n’est pas un investissement de court terme.

En revanche, il peut se révéler intéressant d’acheter un logement pour le louer : c’est l’investissement locatif. Cette formule peut être valable, par exemple, si vous ne disposez pas d’une assise financière suffisante pour acheter votre propre logement (vous avez besoin d’un quatre pièces, et ne pouvez prétendre qu’à un studio ou un deux pièces), ou que vous préfériez demeurer locataire quelques années encore avant d’envisager l’accession à la propriété. En terme de chiffres, le rendement est de 5 à 6% après impôts, et même parfois plus. Il s’agit donc d’une épargne rentable, et sûre de surcroît. La démarche est d’autant plus rationnelle que la Bourse vit des moments difficiles, caractérisés par une grande instabilité. L’immobilier s’affirme plus que jamais comme la valeur refuge.

Les détails pratiques à vérifier avant de signer ?

Le logement lui même

Répétons le, il est dans votre intérêt de vous montrer tatillon. Non seulement pour éviter d’acheter un bien susceptible de vous causer des désagréments, mais aussi pour pouvoir aborder en toute sérénité l’étape des négociations avec le vendeur.

Agencement des pièces

Sont-ils conformes à votre attente et à vos besoins ? C’est à vous de voir, mais ne perdez pas de vue que le nombre de pièces n’est pas toujours un critère suffisant; il vaut mieux aussi qu’elles soient réparties de façon rationnelle.

Quelle est l'exposition du bien ?

Si vous aimez le soleil, avec ce qu’il apporte de lumière, et de chaleur, sachez qu’une exposition plein nord vous rendra malheureux. Quant au sud, il a aussi ses désavantages. Une exposition plein sud avec une grande surface vitrée (verrières ou nombreuses fenêtres) fera de votre appartement une véritable serre l’été… et une glacière l’hiver.

Chauffage

Est-il au gaz ou électrique? Vous devez savoir que le chauffage avec une chaudière à gaz individuel vous reviendra moins cher qu’avec des radiateurs électriques. Si le bien est équipé d’une chaudière à gaz, vérifiez son année de fabrication.

Electricité

L’installation est-elle récente ? Un simple coup d’œil aux prises, aux interrupteurs et au compteur vous donnera une réponse. Le raccord à la terre est l’assurance d’un système relativement récent.

Fenêtres

Sont-elles en bon état ? En plus de vérifier l’état de la peinture, intérieure et extérieure, n’hésitez pas à ouvrir et fermer chacune d’elles pour vous assurer qu’elles ne souffrent d’aucun défaut. Si l’habitation donne sur une rue, regardez s’il y a un double vitrage.

Murs et Plafonds

Y a-t-il des auréoles ou des fissures ? N’hésitez pas à interroger la personne qui vous fait visiter l’appartement sur chaque détail suspect. Pour les traces d’humidité, tâchez de savoir leur origine et assurez vous que quelque chose a été entrepris pour réparer. En ce qui concerne les fissures, Il est parfois difficile de se faire une idée précise de leur gravité. Elles sont parfois le signe que l’immeuble travaille beaucoup. Si le bien a été récemment refait, attention aux faux plafonds, qui sont parfois de vrais caches misère…

Sols

Sont-ils à niveaux ? Si ce n’est pas le cas, vous vous exposez à de multiples désagréments lors de votre aménagement. En outre, c’est peut être le signe de graves problèmes. Attention aussi à la nature du sol. Les parquets en pin ne sont pas aussi résistants que les parquets en chêne. Quant à la moquette, assurez vous qu’elle ne dissimule pas un sol en mauvais état, assurez vous aussi que des rajouts (carrelage, chape de béton) n’ont pas été faits sans autorisation de la copropriété. De telles pratiques sont dangereuses, à cause de la surcharge. Par sécurité, vous serez sans doute contraint de tout refaire.

Murs

De quel nature sont-ils ? Là encore, n’hésitez pas à tapoter sur chacun d’eux. Vous saurez ainsi si vous avez affaire à une cloison (bruit plutôt aigu, donnant une impression de creux) ou à un mur porteur (bruit sourd). Si l’un des murs de communication avec vos éventuels voisins est une cloison, attention au bruit.

Aération

Est-elle assurée correctement ? Deux pièces doivent impérativement en bénéficier: la cuisine et la salle de bains. Si la cuisine n’a pas de fenêtre (c’est le cas des cuisines à l’américaine), cette absence doit être compensée par unehotte aspirante très puissante. La salle de bain, quant à elle, si elle est aveugle, devra être équipée de deux prises de ventilation (une en haut et une en bas) pour ne pas se transformer en sauna à chaque douche. Ce sera appréciable si c’est là que vous comptez faire sécher votre linge.

Placards et rangements divers

Constituent-ils un réel plus ? Il arrive souvent qu’un propriétaire vende son habitation en laissant une cuisine équipée, ainsi que des placards et penderies, qu’il vous présentera comme une plus-value. Vérifiez quand même qu’ils sont propres, en bon état et conformes à vos besoins. En plus, en vous intéressant aux placards de la salle de bains et de la cuisine, vous vous assurerez qu’ils n’hébergent pas quelques charmantes bestioles…

La copropriété

Il est nécessaire de demander les deux ou trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Cela vous permettra de déterminer quels sont les travaux votés (et ainsi de déterminer l’avancement des appels de fonds correspondant aux travaux), ceux à faire, et de voir s’il y en a qui sont régulièrement évoqués, mais jamais faits. Ce dernier point est plutôt de mauvais augure. Il révèle que la copropriété manque de moyens pour entretenir l’immeuble et qu’il faudra bientôt faire ces travaux. Certains travaux reviennent très cher. L’installation d’un ascenseur valorise certes l’appartement ( surtout lorsqu’il est à un étage élevé ) mais à un coût qui dépasse rapidement la centaine de milliers de francs. De même, un ravalement de toiture ou des parties communes font rapidement grimper la note. Demandez si des devis ont été faits, leur montant et à combien s’élèverait alors votre quote-part. Cela vous permettra de vous faire une idée des dépenses à venir.

La loi Carrez

Cette loi impose que la superficie du bien soit mentionnée dans l’acte de vente lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété. Si une erreur de plus ou moins 5% est faite, l’acquéreur est en droit de demander que lui soit remboursé le prix des mètres carrés manquants. Pour éviter les mauvaises surprises, les vendeurs ont tout intérêt à faire réaliser un métrage par un professionnel (géomètre, architecte … ). Après avoir acheté, vous pouvez refaire le métrage, au cas où…

L'amiante

La règlementation prévoit une obligation de recherche d’amiante pour les immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ainsi, le propriétaire doit fournir un certificat de recherche d’amiante, établi par un professionnel, qui déterminera l’absence ou la présence d’amiante dans le bien examiné.

Plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

Termites

L’état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de trois mois.

Gaz naturel

Le diagnostic doit comprendre l’état de l’installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réaliséée depuis plus de quinze ans.

En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée à trois ans.

Performances énergétiques

La réglementation prévoit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.

Le carnet d'entretien

Le carnet d’entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété